QuantoFica Simulador fiscal imobiliário PT·BR

O Valor Patrimonial Tributário é o valor que a Autoridade Tributária atribui a cada prédio para efeitos fiscais. Consta da caderneta predial, que se obtém no Portal das Finanças ou se pede ao vendedor, e em regra fica abaixo do preço de mercado.

• Como se calcula: fórmula do art. 38.º do Código do IMI (CIMI), que multiplica o valor base de construção pela área, afetação, localização, qualidade e conforto e antiguidade do prédio (arts. 38.º a 46.º do CIMI). Pode pedir uma segunda avaliação ou uma reavaliação (arts. 76.º e 130.º do CIMI).
• IMT e Imposto do Selo: incidem sobre o maior valor entre o preço declarado e o VPT (art. 12.º, n.º 1 do CIMT; verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo).
• IMI e AIMI: são calculados sobre o VPT (arts. 112.º e 135.º-C do CIMI).
• Mais-valias: se vender abaixo do VPT, a AT considera o VPT como valor de venda (art. 44.º, n.º 2 do CIRS); na sociedade, aplica-se a correção do art. 64.º do CIRC. Em ambos os casos pode provar que o preço efetivo foi inferior (art. 139.º do CIRC, aplicável também em IRS).

O IMT é pago pelo comprador em cada transmissão onerosa de imóveis, antes da escritura, através da declaração Modelo 1. Desde 25 de maio de 2026 pode ser pago até 30 dias após a liquidação (art. 36.º, n.º 1 do CIMT, na redação do Decreto-Lei 97/2026), mas o notário exige o comprovativo na escritura (art. 49.º do CIMT).

• Incidência e sujeito passivo: arts. 1.º, 2.º e 4.º do CIMT. Inclui o contrato-promessa com cláusula de livre cedência e a cessão de posição contratual (art. 2.º, n.º 3, alíneas a), b) e e): contrato-promessa com cláusula, cessão da posição e ajuste de revenda); com cláusula, a base é a parte do preço paga e, na cessão, o valor pago ao cedente (art. 12.º, n.º 4, regra 18.ª).
• Taxas (art. 17.º do CIMT): habitação própria e permanente, n.º 1, alínea a), isenta até 106.346 € em 2026; outra habitação, alínea c), Tabela III usada neste simulador; outros prédios urbanos, 6,5%; prédios rústicos, 5%; comprador em paraíso fiscal, 10% (n.º 4); comprador não residente, 7,5% fixos desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), salvo se se tornar residente em 2 anos ou arrendar a renda moderada.
• Compra para revenda (art. 7.º do CIMT): isenção para quem declarou a atividade de compra para revenda antes da aquisição. Se a atividade ainda não for habitual, paga e pede a anulação após revender (n.º 4). A isenção caduca se o imóvel não for revendido no prazo de 1 ano ou se lhe for dado outro destino (art. 11.º, n.º 5). O Imposto do Selo de 0,8% é sempre devido.
• IMT Jovem (art. 9.º, n.ºs 2 a 5 do CIMT, Decreto-Lei 48-A/2024): até aos 35 anos, primeira habitação própria e permanente; isenção total até 330.539 € e parcial até 660.982 € em 2026.
• Reabilitação urbana (art. 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais): isenção na compra de prédio para reabilitação, se as obras começarem no prazo legal, e na primeira venda para habitação própria após a reabilitação em Área de Reabilitação Urbana. Requisitos e certificação municipal a confirmar caso a caso.
• Contratos de Investimento para Arrendamento (Decreto-Lei 97/2026, Anexo I): isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de imóveis para arrendamento a renda moderada, dependente de contrato com o IHRU e de deliberação municipal.
• Habitação de custos controlados (art. 45.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais): isenção até 324.058 € na primeira habitação própria e permanente, dependente de deliberação municipal.

Taxa de 0,8% sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT, ou seja, o maior entre o preço e o VPT (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo). É encargo do comprador e é devido mesmo quando há isenção de IMT, incluindo na compra para revenda.

• Na mais-valia em nome próprio entra como encargo dedutível (art. 51.º, n.º 1, alínea a) do CIRS); na sociedade e no empresário individual é custo do imóvel.
• Imposto do Selo do crédito: 0,6% do montante em créditos com prazo igual ou superior a 5 anos (verba 17.1.3 da Tabela Geral). Está incluído no arrendamento com crédito; na compra e venda e na cedência não está incluído.
• Na cedência de posição contratual, o simulador não o calcula; pode ser devido conforme o caso.

O IMI é anual, pago pelo proprietário a 31 de dezembro, à taxa fixada pelo município entre 0,3% e 0,45% do VPT para prédios urbanos avaliados (art. 112.º do CIMI). No simulador é um valor que introduz, só nos cenários em nome próprio e de empresário individual.

• Sociedade de compra para revenda: o IMI só começa a ser devido a partir do 3.º ano seguinte ao da aquisição, se o imóvel estiver contabilizado como inventário (art. 9.º do CIMI). Numa revenda em menos de um ano, o simulador assume IMI zero.
• Em nome próprio: o IMI não é encargo dedutível na mais-valia (art. 51.º do CIRS).
• AIMI (arts. 135.º-A e seguintes do CIMI): pessoas singulares só pagam acima de 600.000 € de VPT habitacional (1.200.000 € em tributação conjunta); sociedades pagam 0,4% sem dedução, mas os prédios isentos de IMI como inventário ficam em regra fora. Não calculado.

O IRS de cada cenário é calculado pela diferença: imposto sobre o rendimento coletável com a operação menos imposto sem ela. Assim, o resultado reflete a taxa marginal real de quem recebe o ganho.

• Base legal: art. 68.º do CIRS, com limites atualizados em 3,51% e taxas do 2.º ao 5.º escalão reduzidas em 0,3 pontos pela Lei 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026).
• Taxa adicional de solidariedade (art. 68.º-A do CIRS): 2,5% entre 80.000 € e 250.000 € e 5% acima. Incluída.
• Não incluídos: mínimo de existência (art. 70.º) e deduções à coleta (art. 78.º). Com rendimentos baixos, o IRS real pode ser menor. Na tributação conjunta, o simulador aplica o quociente conjugal (divide o rendimento por 2).
• RNH: não reduz estes valores. O regime não abrange mais-valias de imóveis portugueses, lucros de atividade em Portugal fora das atividades de elevado valor acrescentado nem dividendos de sociedades portuguesas.

A venda de um imóvel ou a cessão onerosa de uma posição contratual fora de uma atividade empresarial gera uma mais-valia (art. 10.º, n.º 1, alíneas a) e d) do CIRS).

• Cálculo: valor de venda (art. 44.º) menos valor de aquisição (art. 46.º) menos encargos: IMT, Imposto do Selo, escritura, obras dos últimos 12 anos com fatura e despesas necessárias à venda (art. 51.º).
• Só 50% é tributado: residentes englobam metade do saldo às taxas da nota 5 (art. 43.º, n.º 2 do CIRS).
• Mais de 24 meses: o valor de aquisição é atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária (art. 50.º). Não incluído.
• Exclusões por reinvestimento: em habitação própria e permanente (art. 10.º, n.º 5) e, para vendas de 2026 a 2029, em imóveis para arrendamento com renda até 2.300 €/mês (Decreto-Lei 97/2026). Não incluídas.
• Cedência: segundo a AT, as comissões de mediação não são dedutíveis à mais-valia da cessão de posição contratual.
• Bem comum: na tributação separada, o ganho divide-se em partes iguais entre os cônjuges.

Quem compra e vende imóveis com habitualidade exerce uma atividade empresarial: o lucro é rendimento da categoria B (art. 3.º do CIRS) e é englobado a 100%, não a 50%.

• Regime: o simulador assume contabilidade organizada, com lucro real (arts. 28.º e 32.º do CIRS). No regime simplificado, 15% das vendas de mercadorias é tributado (art. 31.º), o que numa venda de imóvel costuma ser pior.
• Vantagem: permite a isenção de IMT de compra para revenda (art. 7.º do CIMT) se a atividade estiver declarada antes da compra.
• Segurança Social, incluída: o empresário em nome individual com atividade comercial paga 25,2% (21,4% nos restantes trabalhadores independentes; arts. 162.º, 163.º e 168.º do Código Contributivo). Escolha o regime nos dados:
  • Regime trimestral (padrão): o rendimento relevante é 20% das vendas do trimestre. A base mensal é um terço desse valor, até 12 IAS (6.445,56 € em 2026, com o IAS a 537,13 €), e paga-se durante 3 meses. Numa venda, o máximo ronda 4.900 €. Rendas e mais-valias não contam. Na cedência de posição usa-se também 20% do valor recebido; se a Segurança Social a tratar como prestação de serviços, seriam 70%.
  • Lucro tributável: com contabilidade organizada, a base mensal é o lucro tributável do ano anterior a dividir por 12, entre 1,5 e 12 IAS, paga durante os 12 meses do ano seguinte. Só se aplica se a atividade continuar aberta; pode chegar a cerca de 19.500 € por ano.
  • Sem contribuições: o enquadramento só produz efeitos no 12.º mês após o início da atividade, por isso uma primeira operação concluída dentro desse prazo pode não pagar. Há também isenções, por exemplo para pensionistas e para quem acumula com trabalho por conta de outrem, com rendimento relevante abaixo de 4 IAS por mês (art. 157.º).
  A contribuição não reduz o IRS no simulador. Não residentes: não incluída, depende do país onde estão segurados. Pode haver uma contribuição mínima de 20 € por mês nos meses sem vendas, não incluída.
• Risco: a AT pode requalificar como categoria B mais-valias repetidas declaradas em categoria G.

O lucro tributável é o resultado contabilístico da sociedade, com os ajustamentos fiscais (art. 17.º do CIRC). No simulador: venda menos custo do imóvel, obras, comissão, Imposto do Selo, IMT (se devido) e custos fixos da sociedade.

• Taxas (art. 87.º do CIRC): 15% sobre os primeiros 50.000 € de matéria coletável para PME (n.º 2) e taxa geral sobre o excedente: 19% em 2026, 18% em 2027 e 17% a partir de 2028.
• PME: a taxa de 15% exige o estatuto de PME (Decreto-Lei 372/2007), que uma sociedade pequena e nova cumpre.
• Não incluídos: tributações autónomas (art. 88.º, por exemplo sobre viaturas e despesas de representação), derrama estadual (art. 87.º-A, só acima de 1,5 milhões de lucro) e pagamentos por conta, que antecipam mas não aumentam o imposto.
• Prejuízos: uma operação com perda reduz o lucro tributável dos anos seguintes (art. 52.º do CIRC, com limite anual).

Imposto municipal de até 1,5% do lucro tributável das sociedades com sede ou estabelecimento no concelho (art. 18.º da Lei 73/2013, Regime Financeiro das Autarquias Locais). A taxa é fixada todos os anos por cada município.

• Muitos municípios isentam ou reduzem a derrama para empresas com volume de negócios até 150.000 € no ano anterior. Numa operação de revenda o volume de negócios é o preço de venda, que costuma ultrapassar esse limite.
• Confirme a taxa do concelho da sede da sociedade no ofício circulado anual da AT e ajuste o campo "Derrama municipal".

Para usar o lucro fora da sociedade, é preciso distribuí-lo aos sócios, depois de pago o IRC.

• Regra geral: retenção na fonte liberatória de 28% (art. 71.º, n.º 1, alínea a) do CIRS). O imposto fica pago e não entra na declaração.
• Opção de englobamento: o sócio pode englobar os dividendos na declaração; só 50% do valor é tributado às taxas da nota 5 (art. 40.º-A do CIRS) e a retenção de 28% é deduzida ao imposto final. A opção abrange todos os rendimentos da mesma categoria nesse ano (art. 71.º, n.º 6). Compensa quando a taxa marginal do sócio é baixa, como no caso da esposa sem outros rendimentos.
• Lucro retido: se o lucro ficar na sociedade para a próxima operação, não há imposto sobre dividendos.
• Sócio não residente em Portugal: retenção de 28% (art. 71.º, n.º 1, al. a) do CIRS), reduzida para 15% se for residente no Brasil e apresentar o certificado de residência (art. 10.º da Convenção Brasil–Portugal). Não pode optar pelo englobamento.
• Sócio residente fiscal no Brasil: o Brasil tributa os dividendos a 15% (Lei 14.754/2023), com crédito do imposto português. Um sócio que não seja residente no Brasil fica fora dessa tributação; ver nota 13.

A venda de imóveis habitacionais é isenta de IVA (art. 9.º, n.º 30 do CIVA), por isso o IVA pago nas obras não se recupera e entra como custo em todos os cenários.

• 23%: taxa normal (art. 18.º, n.º 1, alínea c) do CIVA).
• 6%: empreitadas de reabilitação em Área de Reabilitação Urbana (verba 2.23 da Lista I) e, desde 2026, empreitadas licenciadas para habitação vendida para habitação própria até 660.982 € no prazo de 24 meses (verba 2.42.1, Decreto-Lei 97/2026). Requer que a empreitada seja contratada a um empreiteiro, não a compra de materiais.
• Comissão de mediação: tem sempre IVA a 23%, também não recuperável.

• Resultado antes de impostos: venda menos compra, escritura, obras com IVA e comissão (ou, na cedência, valor recebido menos valor pago e outros custos).
• Taxa efetiva: impostos totais do cenário (IMT, Imposto do Selo, IMI, IRS, IRC, derrama e dividendos) a dividir pelo resultado antes de impostos.
• Líquido disponível: o que sobra depois de todos os impostos. No cenário de lucro retido, fica dentro da sociedade; nos restantes, fica disponível para os titulares.
• Melhor cenário: o de maior líquido. "Melhor a levantar" é o de maior líquido entre os que põem o dinheiro em nome dos titulares.

O simulador mostra um ano de arrendamento: rendas recebidas, despesas, impostos anuais e o líquido que sobra em dinheiro. O IMT e o Imposto do Selo da compra são pagos uma vez e aparecem à parte, no investimento.

• Em nome próprio (IRS, categoria F, art. 8.º do CIRS): deduzem-se as despesas necessárias, como condomínio, IMI, seguro, conservação e gestão (art. 41.º). Os juros do crédito não são dedutíveis, nem as amortizações do imóvel.
• Taxa: 25% sobre a renda líquida, reduzida para 15%, 10% ou 5% em contratos de 5 a 10, 10 a 20 ou 20 ou mais anos (art. 72.º do CIRS, na redação da Lei 56/2023). O residente pode optar pelo englobamento às taxas gerais; o simulador escolhe a opção mais barata.
• Renda moderada (até 2.300 €/mês), 2026 a 2029: taxa de 10% em IRS; na sociedade e no empresário com contabilidade organizada, só 50% das rendas é tributado (art. 45.º-C do EBF, Decreto-Lei 97/2026).
• Arrendamento acessível (RSAA): rendas isentas de IRS e IRC, desde 1 de setembro de 2026, se a renda não ultrapassar o limite do concelho (cerca de 80% da mediana do INE) e o contrato tiver pelo menos 3 anos (Decreto-Lei 97/2026, Anexo III). Confirme o limite antes de escolher esta opção.
• Obras antes de arrendar: em nome próprio, as obras de conservação e manutenção feitas nos 24 meses antes do primeiro contrato deduzem-se às rendas (art. 41.º do CIRS); as de beneficiação não se deduzem às rendas e só contam como custo numa venda futura. Na sociedade, a conservação é gasto do ano e a beneficiação soma ao valor do imóvel e é amortizada.
• Sociedade e empresário: deduzem juros e amortizam o edifício a 2% ao ano, excluindo 25% do valor, que corresponde ao terreno (Decreto Regulamentar 25/2009). A amortização reduz o imposto, mas não sai do bolso, por isso o líquido em dinheiro é maior do que o lucro.
• AIMI (art. 135.º-A e seguintes do CIMI): a sociedade paga 0,4% do VPT de imóveis habitacionais, sem dedução. Pessoas singulares só pagam acima de 600.000 € de VPT (1.200.000 € em tributação conjunta), considerando apenas este imóvel.
• Residente no Brasil: as rendas são tributadas em Portugal e de novo no Brasil, pela tabela progressiva até 27,5%, com crédito do imposto português. Uma sociedade portuguesa de arrendamento tem sobretudo rendimentos passivos; o sócio residente no Brasil é tributado lá todos os anos a 15% sobre o lucro, com crédito do IRC, mesmo sem distribuição (Lei 14.754/2023).
• Crédito à habitação: a prestação mensal é calculada pelo método francês (prestação constante). Divide-se em juros, que são custo, e capital, que reduz a dívida mas não é custo em nenhum cenário. Os juros só reduzem o imposto na sociedade e no empresário; em nome próprio não são dedutíveis às rendas (art. 41.º do CIRS). O capital amortizado sai do dinheiro do ano em todos os cenários.
• Imposto do Selo do crédito: 0,6% do montante em empréstimos de 5 ou mais anos (verba 17.1.3 da Tabela Geral), pago uma vez e somado ao investimento, e 4% sobre os juros (verba 17.3.1), incluído nos juros do ano.
• Rentabilidade: com crédito, o simulador mostra a rentabilidade sobre o investimento total e sobre o capital próprio, isto é, o dinheiro que o investidor pôs do seu bolso.
• Não incluídos: a venda futura do imóvel e a respetiva mais-valia, comissões bancárias, seguros de vida do crédito e a dedução de prejuízos de anos anteriores.

A residência fiscal de cada pessoa muda os impostos de vários cenários. Ser residente em Portugal e no Brasil ao mesmo tempo é possível; a Convenção Brasil–Portugal (Decreto 4.012/2001) resolve a dupla tributação, em regra pelo crédito do imposto pago no outro país (art. 23.º).

• Não residente em Portugal, IMT: taxa fixa de 7,5% na compra de habitação, sem isenções, desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026). A diferença é anulada a pedido se a pessoa se tornar residente em 2 anos ou arrendar o imóvel a renda moderada. A sociedade portuguesa é residente e não é afetada.
• Não residente, mais-valias: desde 2023, 50% do ganho é englobado às taxas gerais do art. 68.º, e a taxa é determinada tendo em conta todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal (arts. 43.º e 72.º do CIRS). Indique em "Outros rendimentos coletáveis" o total dos rendimentos mundiais. A antiga taxa especial de 28% já não se aplica.
• Não residente, atividade e dividendos: o simulador usa 25% sobre o lucro do empresário individual (art. 72.º do CIRS; com estabelecimento estável em Portugal pode ser diferente) e 28%, ou 15% se residente no Brasil, sobre dividendos (nota 10).
• Residente fiscal no Brasil: o Brasil tributa o rendimento mundial, com crédito do imposto português. O simulador estima o imposto brasileiro complementar: ganho de capital na venda de imóvel ou posição no exterior a 15% (até 22,5% em ganhos muito elevados); dividendos de sociedade estrangeira controlada a 15% (Lei 14.754/2023); rendimento de atividade empresarial pela tabela progressiva, até 27,5% (carnê-leão).
• Lucro retido na sociedade: uma sociedade de compra e venda tem renda ativa, pelo que o sócio residente no Brasil só é tributado lá quando houver distribuição. Uma sociedade de arrendamento, com mais de 40% de rendimentos passivos, seria tributada no Brasil todos os anos (Lei 14.754/2023).
• Limites da estimativa: o Brasil apura em reais, com custos e câmbios próprios; não inclui o imposto mínimo sobre altas rendas (Lei 15.270/2025). Servidores públicos brasileiros no exterior continuam, em regra, residentes para a Receita Federal.
• RNH e IFICI: não reduzem os impostos sobre imóveis, atividade ou sociedades em Portugal; apenas isentam em Portugal certos rendimentos de fonte estrangeira.

Com cláusula, o IMT incide só sobre a parte do preço que vai pagando (sinal e reforços), à taxa que corresponde ao preço total. Sem cláusula, a cedência é um ajuste de revenda e o IMT incide sobre o preço do imóvel, ou o VPT se for maior. Muda também o momento do pagamento, o risco e a necessidade de autorização do vendedor.

• Posição comprada a outro cedente: com cláusula, o IMT incide sobre o preço pago ao cedente anterior e o que pagar depois ao vendedor, à taxa do preço total. Sem cláusula, o simulador usa o preço do imóvel, por prudência, porque a lei não é clara neste caso.
• Exclusão sem cláusula (art. 4.º, al. g) do CIMT): o cedente não paga IMT se declarar às Finanças, nos 30 dias seguintes à cedência, que não houve pagamento nem recebimento além do sinal previsto no contrato-promessa, provando-o com documentos ou autorizando o acesso às contas bancárias. Na prática, só se aplica quando recebe apenas o reembolso do sinal. Use a opção "Só recebe o reembolso do sinal?".
• Na prática: sem cláusula tem melhor tesouraria e não perde o IMT se o negócio cair, mas depende de o vendedor aceitar a cedência; se recusar, fica obrigado a comprar o imóvel.
• Consentimento antecipado: é habitual o contrato-promessa sem cláusula incluir o consentimento do vendedor para uma futura cedência. Confirme com o advogado se essa redação não leva a AT a tratar o contrato como tendo cláusula.

Quando um imóvel pertence a várias pessoas, cada uma é dona de uma quota ideal do todo: é a compropriedade (art. 1403.º do Código Civil). As quotas presumem-se iguais, salvo se o título de aquisição, normalmente a escritura, indicar outras (art. 1403.º, n.º 2). Para efeitos de IRS, os rendimentos de bens em compropriedade são imputados a cada titular na proporção da sua quota (art. 19.º do CIRS).

• Mais-valia e rendas: cada titular declara a sua parte do ganho ou da renda líquida e é tributado à sua própria taxa marginal. O IMT e o Imposto do Selo também se repartem pelas quotas; um titular não residente paga o IMT de 7,5% e a taxa de 28% só sobre a sua parte.
• Cônjuges: em tributação conjunta, as quotas dos dois cônjuges somam-se numa só declaração (arts. 13.º e 59.º do CIRS) e os restantes titulares declaram à parte. Só um titular pode ser cônjuge ou unido de facto da pessoa 1, e a tributação conjunta exige que ambos sejam residentes em Portugal.
• Pais, filhos maiores e terceiros: em regra não fazem parte do agregado da pessoa 1 e declaram a sua quota em separado, com a sua própria taxa.
• Sociedade: com todos os titulares como sócios, o simulador reparte os dividendos pelas quotas indicadas e calcula o imposto de cada sócio (retenção de 28% ou 15%, ou englobamento de 50%). O IRC e a derrama são da sociedade e não dependem dos sócios.
• Empresário em nome individual: a atividade é de uma só pessoa, por isso o simulador mostra um cenário para cada titular, com todo o lucro em seu nome.
• AIMI: cada titular pessoa singular tem a sua dedução de 600.000 € de VPT, ou 1.200.000 € para o casal em tributação conjunta, aplicada à sua quota.
• Quotas no simulador: indica-se a quota das pessoas 2 a 5 e a pessoa 1 fica com o restante. Se as quotas indicadas passarem de 100%, o simulador reduz todas na mesma proporção e avisa.
• Pagamentos e divisão: se um titular pagar mais do que a sua quota, a diferença pode ser uma doação, tributada em Imposto do Selo a 10% (verba 1.2 da Tabela Geral), salvo entre cônjuges, unidos de facto, pais e filhos (art. 6.º do Código do Imposto do Selo). Qualquer comproprietário pode exigir a divisão (art. 1412.º do Código Civil) e os outros têm preferência se um deles vender a sua quota a terceiros (art. 1409.º).